Le spese anticipate dal condomino di propria iniziativa, sono rimborsabili?

L’altruismo non sempre paga. Chi esegue una spesa per conto del proprio condominio prima che l’assemblea l’autorizzi corre il rischio di non vedersi restituire i soldi anticipati. Questa è la regola generale per quanto riguarda le spese fatte dal condomino. 

La regola è abbastanza semplice e facile da ricordare: gli atti di ordinaria amministrazione possono essere effettuati dall’amministratore in autonomia; al contrario, quelli di straordinaria amministrazione richiedono sempre una delibera assembleare. In questo dualismo, l’intrusione del singolo condominio ha ragione d’essere solo quando vi sono condizioni di urgenza che gli impongono di eseguire i lavori da solo. Cosa accade, allora, se uno dei proprietari degli appartamenti decide, in via autonoma, di sostenere una spesa riguardante un interesse comune e poi chiede il rimborso all’amministratore? La soluzione è abbastanza semplice e contenuta in una norma del Codice civile. Tuttavia, per sapere come questa è stata interpretata dalla giurisprudenza in tutti questi anni e qual è, quindi, la sorte delle spese fatte dal condomino è necessario un breve approfondimento. 

Le competenze dell’amministratore di condominio

Ai sensi del Codice Civile, l’amministratore di condominio si occupa dell’ordinaria amministrazione. Egli cioè può – anzi deve, perché è suo preciso compito – provvedere alle spese per la gestione dei servizi (ad esempio il pagamento delle bollette, il servizio di giardinaggio, ecc.) e per la manutenzione delle parti comuni (ad esempio la riparazione del portone o la pulizia delle scale). A tal fine, non necessita di alcuna previa autorizzazione da parte dell’assemblea. La quale può, in ogni caso, assumere qualsiasi decisione riguardante la gestione dell’edificio e quindi anche per quanto attinente all’amministrazione “ordinaria” (questioni che, d’altro canto, possono essergli sottoposte su iniziativa dell’amministratore stesso, senza che il medesimo venga meno ai suoi doveri di incarico).

Le competenze dell’assemblea

Al contrario, l’amministratore non può agire da solo se si tratta di atti di straordinaria amministrazione come, ad esempio, la riparazione del tetto o la ristrutturazione di balconi e facciata. Tali decisioni – recita il Codice Civile – sono rimesse unicamente all’assemblea. Solo quando sussiste l’urgenza che potrebbe determinare un danno grave e irreparabile al condominio o a terzi (si pensi a un cornicione pericolante che minaccia di danneggiare persone o cose) l’amministratore deve agire anche autonomamente, con il solo obbligo di riferirne all’assemblea alla prima riunione utile.

Quando il singolo condomino può sostenere spese in favore del condominio

Da quanto appena visto, il singolo condomino non può intervenire sulle attività amministrative utili al fabbricato. Egli può tuttavia ingerirsi eccezionalmente nell’amministrazione e addirittura provvedere a erogare pagamenti a terzi se ricorre una situazione di urgenza (tale è la dizione usata dal Codice Civile. A questa condizione, la spesa anticipata dal singolo condomino per conto del condominio deve essere rimborsata al più presto.

Tanto per fare un esempio, se uno dei condomini ripara una pianta o aggiusta le aiuole, se sostituisce una luce fulminata o sostituisce un tavolo della portineria rotto non potrà chiedere la restituzione dei soldi spesi. Viceversa, se il sabato pomeriggio fa venire, a proprie spese, un fabbro per riparare la serratura del portone, dentro la quale si è spezzata una chiave, così evitando nel nel weekend successivo i singoli condomini rimangano fuori lo stabile, ha diritto al rimborso spese. 

Secondo pacifici principi generali, l’onere della prova grava sul richiedente, cioè sul singolo condomino che, nell’interesse comune, ha anticipato la spesa. 

Per la giurisprudenza, il concetto di urgenza va interpretato in modo elastico e va riferito a quelle spese che sono da ritenersi improcrastinabili e devono essere effettuate allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, danno.

Se, invece, manca il carattere dell’urgenza, anche la spesa necessaria – che prima o poi dovrà essere eseguita – non può essere sostenuta dal condomino; egli non può provvedere direttamente, senza avere prima interpellato l’amministratore del condominio affinché convochi l’assemblea dei condomini per le necessarie deliberazioni. O meglio, può farlo, ma poi non può più richiedere la restituzione dei soldi spesi. Questo non toglie che l’assemblea potrebbe ugualmente decidere di restituirgli il denaro.

Articolo tratto da https://www.laleggepertutti.it/324696